Mấy nay dân mạng đang xôn xao vụ cư dân khu đô thị Vinhomes Central Park tháp C1 đổi đơn vị quản lý từ Vinhomes sang PMC với nhiều ý kiến trái chiều nhau, cư dân và đơn vị quản lý Vinhomes ai cũng cho rằng mình đúng. Qua đây gửi mọi người đọc thêm kiến thức về quản lý vận hàng tòa nhà căn hộ để hiểu rõ hơn về Quản lý vận hành bất động sản (QLVH BĐS) với những câu chuyện chưa kể hay là những điều cần biết về nghề quản lý vận hành (QLVH) tòa nhà. 2026/06
Hiểu biết cặn kẽ về việc quản lý vận hành tòa nhà.
QLVH BĐS hiện nay đang là nghề rất hot do các tòa nhà được xây dựng rất nhiều. Tuy nhiên ở Việt Nam chưa có trường lớp nào đào tạo chính quy ngành nghề này. Chỉ có các trung tâm đào tạo lấy chứng chỉ trong thời gian ngắn. Đa phần làm việc là nghề dạy nghề, vận hành lâu năm có kinh nghiệm thì sẽ đào tạo các nhân sự mới. Hình như mới năm vừa rồi có trường Trung cấp Xây dựng tuyển sinh khóa đào tạo QLVH BĐS đầu tiên thì phải.
Nhiều công ty QLVH BĐS có tuổi đời hàng trăm năm, như Savills hay CBRE nhưng xét tuổi đời ở thị trường VN thì Savills được 26 năm, CBRE được 20 năm, PMC được 14 năm, Vinhomes thành lập 2015 được 8 năm. Riêng Vinhomes chỉ quản lý các khu đô thị của mình, còn các công ty còn lại quản lý nhiều loại hình.
Đi sâu hơn về QLVH BĐS mà sau đây sẽ gọi tắt là Ban quản lý (BQL). Vậy để vận hành một tòa nhà thì BQL cần có những gì?
- – PM = Property Manager = Trưởng ban QL hoặc Giám đốc tòa nhà: người đứng đầu chịu toàn bộ trách nhiệm về vận hành tòa nhà và là người chịu trách nhiệm cao nhất trước BQT/CĐT/Cư dân cũng như trước Pháp luật nếu có sự cố xảy ra. Thường sẽ làm giờ hành chính, nghỉ nửa ngày thứ 7 và ngày chủ nhật, lễ tết. Nhưng on call duty 24/7.
- – CE = Chief Engineering = Kỹ sư trưởng: người chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thuật tòa nhà, bao gồm nhưng không giới hạn: Hệ thống kỹ thuật, hệ thống PCCC, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống quạt thông gió….. nói chung là tất cả những gì liên quan đến kỹ thuật, kết cấu của tỏa nhà. Thường sẽ làm giờ hành chính, nghỉ chủ nhật và lễ tết. Nhưng on call duty 24/7.
Đối với 02 vị trí PM/CE tại tòa nhà, trong trường hợp đi ra khỏi thành phố phải báo cáo Ban quản trị (BQT) và công ty chủ quản để có người back-up khi có sự cố xảy ra. Đây là 02 vị trí quan trọng nhất vì chịu trách nhiệm toàn bộ vận hành + hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.
Dưới PM và CE sẽ chia thành đội Dịch vụ bao gồm: giám sát dịch vụ, tài chính (kế toán + thu ngân), admin/trợ lý, lễ tân, nhân viên tiện ích (lo hồ bơi/phòng gym), vệ sinh, an ninh, cảnh quan, diệt côn trùng, thu gom rác thải… và đội Kỹ thuật bao gồm: nhân viên kỹ thuật, các nhà thầu chuyên môn: bảo trì thang máy, vận hành xử lý nước thải, bảo trì hệ thống máy lạnh… Trong đó có đội kỹ thuật và đội an ninh là làm việc 24/7 bao gồm cả chủ nhật và ngày lễ, tết. Còn các vị trí khác tùy thuộc vào hợp đồng ký kết.
Tùy vào quy mô tòa nhà mà số lượng nhân viên BQL cần ít hay nhiều. Đa phần đối với tòa nhà từ 400 căn hộ trở lên sẽ cần 2 – 3 lễ tân cho 01 sảnh, thời gian làm có thể là giờ hành chính từ 8h sáng – 17h chiều hoặc làm ca sáng (M) từ 6h sáng – 14h chiều và ca chiều (A) từ 14h – 22h. Tương tự với vị trí Giám sát dịch vụ, sẽ cần 2 người đảo ca cho nhau làm liên tục thay ca mỗi ngày, riêng thứ 7 và chủ nhật thì sẽ có 1 GSDV đi làm giờ hành chính và đảo ngày nghỉ cho nhau.
Đối với đội kỹ thuật sẽ chia làm 03 ca/24h/07 ngày gồm: ca sáng (M) 6h – 14h: 2 nhân viên kỹ thuật (NVKT), ca chiều (A): 14h – 22h: 2 NVKT, ca đêm (N): 2 NVKT và còn 02 nhân sự đi ca hành chính, gọi là ca (D): 8h – 17h. (Chủ nhật và ngày lễ không có ca (D)). Đây chỉ là ví dụ nêu ra với đa số định biên nhân sự các tòa nhà, còn thực tế vận hành thì phụ thuộc vào hợp đồng ký kết và yêu cầu từ BQT/CĐT.
Về vấn đề vận hành, đội dịch vụ sẽ cung cấp cho cư dân bề nổi (những gì nhìn thấy được) như: tiếp nhận yêu cầu từ cư dân, an ninh đảm bảo, vệ sinh sạch sẽ, giám sát dịch vụ xử lý các vấn đề tốt và quản lý được các nhà thầu dịch vụ: an ninh, vệ sinh cung cấp dịch vụ tốt và đảm bảo cho cư dân hoặc xử lý các vấn đề khiếu nại của cư dân hoặc sự cố dịch vụ phát sinh…
Các vấn đề nửa chìm nửa nổi: admin chịu trách nhiệm làm giấy tờ, ra thông báo với lời văn chỉn chu, chuyên nghiệp hoặc đội kế toán không nhầm lẫn công nợ cư dân, thanh toán công nợ kịp thời cho các nhà thầu, thu ngân thu đủ tiền, báo cáo tiền quỹ đúng với quy chế và các quy định của pháp luật…
Phần chìm nhất nhưng lại là xương sống của tòa nhà: đội kỹ thuật mà đứng đầu là Kỹ sư trưởng tòa nhà. Ngoài việc hàng ngày nhân viên kỹ thuật phải duy trì đi kiểm tra thiết bị, vận hành thiết bị định kỳ theo lịch thì còn phải xử lý các sự cố kỹ thuật phát sinh như: bể ống nước, mất điện đột ngột, hệ thống PCCC bị lỗi hay bất kỳ thiết bị nào cần sửa chữa, đồng thời chịu trách nhiệm hỗ trợ cư dân sửa chữa trong căn hộ với các hạng mục hay phần việc thuộc chuyên môn của mình.
Cư dân thường sẽ nhìn vào các phần nổi và thấy rằng nhà mình đang ở vẫn bình thường là được rồi. Nhưng phần quan trọng là phần kỹ thuật, bảo trì bảo dưỡng duy tu để duy trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà vận hành được trơn tru thì ít người quan tâm. Những phần này đều thuộc sở hữu chung của cư dân nên nếu có sự cố, BQL sẽ phải có trách nhiệm báo cáo cho BQT và gửi đề xuất thay thế. Tuy nhiên, việc gửi đề xuất thay thế hay sửa chữa có được BQT duyệt hay không thì còn phụ thuộc vào rất nhiều vấn đề, bao gồm:
- Hư hỏng do bảo trì bảo dưỡng không đầy đủ? → Làm việc lại với BQL về việc thực hiện công tác bảo trì, bảo dưỡng hoặc giám sát nhà thầu bảo trì, bảo dưỡng. BQL chịu trách nhiệm về việc này và BQL phải liên hệ với nhà thầu để cùng xử lý khắc phục hậu quả.
- Hư hỏng do vận hành sai cách? → nếu do BQL vận hành sai, BQL hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc này, mà đứng đầu là do KST không sâu sát hoặc thiếu kiến thức vận hành. Còn trong trường hợp nếu là cư dân vận hành sai, BQL sẽ làm việc với cư dân để cư dân chịu trách nhiệm xử lý trả lại hiện trạng ban đầu.
- Hư hỏng do đã hết thời hạn sử dụng? → BQL gửi đề xuất, kèm 03 báo giá từ nhà cung cấp để BQT xem xét chấp thuận. Với các báo giá quá cao, có thể do BQL đặt hàng chính hãng kèm theo các quyền lợi bảo hành hoặc hậu mãi sau khi mua thì có thể cân nhắc duyệt mua. Còn nếu báo giá và các điều khoản cung cấp như nhau, BQT có thể tìm kiếm nhà cung cấp khác với giá rẻ hơn hoặc yêu cầu BQL tìm kiếm lại các nhà cung cấp khác. Đảm bảo hàng đúng chủng loại, chính hãng, có xuất xứ và giấy tờ đầy đủ.
Đa số các chung cư bây giờ đều có hồ bơi, vậy thì đội kỹ thuật sẽ phải bảo trì hệ thống hồ như: máy bơm hay thiết bị lọc. Nhân viên hồ bơi cũng sẽ làm việc theo ca tùy theo yêu cầu, ngoài việc giám sát cứu hộ hồ bơi, nhân viên hồ bơi phải chịu trách nhiệm về vệ sinh hồ bơi: vớt rác nổi, hút mặt, chà hồ định kỳ. Châm clo và axit để duy trì độ PH trong hồ để nước hồ đủ tiêu chuẩn cho cư dân bơi.
Trên đây là định biên nhân sự của 01 BQL bình thường, BQL có trách nhiệm phải cung cấp đủ định biên và công khai cho BQT.
Hàng tháng, BQL có trách nhiệm gửi báo cáo thu chi và gửi bản đánh giá nghiệm thu nhân sự cho BQT để BQT nhận xét và ký duyệt. Nếu có bất kỳ vấn đề nào, BQT hoàn toàn có quyền lập biên bản BQL và dựa vào HĐQLVH đã ký kết để thực hiện chế tài cũng như thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của 02 bên.
Chi Chuong: Điều kiện tiên quyết để một doanh nghiệp tồn tại và phát triển trong cơ chế thị trường cạnh tranh hoàn hảo là : BÁN CÁI THỊ TRƯỜNG CẦN, KHÔNG BÁN CÁI MÌNH CÓ. Và chỉ có CẠNH TRANH, khách hàng mới có cơ hội chọn lựa sử dụng sản phẩm dịch vụ tốt nhất theo tiêu chí của mình. Lợi dụng sự thiếu thông tin của cư dân, truyền thông bẩn đã hoành hành để dẫn dắt câu chuyện sang hướng khác. Cảm ơn admin đã rất công tâm đưa ra bức tranh tổng thể về QLVH, để cư dân biết rõ nguyên nhân vì sao có những bất ổn xảy ra tại VCP những ngày qua. Bản chất câu chuyện Toà C1 là khẳng định chủ quyền của toà nhà, và để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản.
